A expansão de uma incorporação imobiliária precisa ser observada com todo o respaldo jurídico possível para que possa acontecer da maneira correta. Do contrário, o resultado é um processo muito mais longo, demorado e oneroso, além de correr o risco de falhas e problemas futuros. Nesse sentido, é importante não apenas saber o que é necessário para a expansão em si, mas conhecer os diferentes aspectos desse negócio.
Para te ajudar, listamos aqui 4 cuidados que você deve ter na expansão de uma incorporação imobiliária:
O conceito de incorporação imobiliária
O primeiro cuidado na expansão de uma incorporação imobiliária é conhecer verdadeiramente a definição de incorporação. De acordo com a lei 4.561/64, as incorporações têm um conceito mais amplo, que abrangem os empreendimentos que têm como objetivo a construção e a alienação, total ou parcial, de imóveis como bens. Construções de prédios de apartamento, por exemplo, são consideradas incorporações imobiliárias.
As tributações da incorporação imobiliária
Como não existe uma regra fixa sobre como a incorporação imobiliária deve ser constituída, existe a possibilidade de diferentes institutos societários. Com isso, as tributações podem ser diferentes dependendo das particularidades de cada incorporação, o que precisa ser observado com cuidado.
Apesar disso, existe uma disposição geral que diz respeito à receita bruta oriunda das atividades imobiliárias e que é definida como o valor recebido relativo às unidades efetivamente vendidas. Com isso, cada empresa societária deve apurar seus tributos devidos e relativos ao regime de tributação escolhido.
Como normalmente a incorporação imobiliária inclui a transferência de bens imóveis, o empreendimento também está sujeito aos tributos municipais. Nesse sentido, o principal deles é o Imposto sobre Transferência de Bens Imóveis (IBTI). Esse valor é individual para cada município e incide em boa parte das transações imobiliárias realizadas por uma incorporadora.
As obrigações do incorporador
Conhecer as obrigações do incorporador, que pode ser uma pessoa física ou um conjunto de empresas, é muito importante para garantir o sucesso da incorporação e também da expansão em si. As principais obrigações incluem:
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Inscrição da incorporação ou de sua expansão no registro imobiliário;
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Estabelecimento de prazo de carência e confirmação de vendas até 60 dias após o prazo de carência;
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Informes sobre as obras a cada seis meses, no mínimo;
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Estabelecimento de detalhes como valor fixado, força de pagamento, responsáveis pelo custeio e mais;
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Manutenção das obras de maneira regular, sem interrupções que ultrapassem mais de 30 dias;
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Averbação da construção para individualizar as unidades, dentre outras.
Como agilizar a aprovação do projeto
A aprovação do projeto de construção é indispensável para que possa ser realizado o registro da incorporação imobiliária. No caso de uma expansão, a aprovação do projeto é necessária para que todo o processo possa ocorrer legalmente.
Para agilizar a aprovação do projeto é preciso ter um profundo conhecimento sobre as obrigações e saber quais parâmetros devem ser cumpridos. De maneira geral, isso muda de acordo com cada município e com cada incorporação imobiliária, mas normalmente é preciso realizar estudos sobre os impactos ambientais e sobre a vizinhança em geral, além de garantir a capacidade técnica para a realização da construção em si ou da expansão.
Algumas vezes também pode ser necessário realizar modificações no projeto para que ele seja aprovado. Quanto mais rapidamente essas modificações forem feitas, mais rapidamente a aprovação do projeto será concedida. Por isso, contar com uma equipe de profissionais capacitados na incorporadora é muito importante para garantir que tudo seja feito correta e rapidamente.
Os cuidados na expansão de uma incorporação imobiliária vão desde entender realmente o conceito de incorporação até como agilizar o processo de aprovação do projeto. Para isso, inclusive, contar com bons advogados é muito importante para que todo o processo seja mais simples e apropriado.
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