Usualmente as construtoras e incorporadoras repassam ao comprador dos imóveis a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais e do IPTU logo após a emissão do auto de conclusão de obras pela Prefeitura Municipal competente (o Habite-se), independentemente da entrega das chaves.
A emissão do Habite-se não configura a garantia de que o imóvel será entregue imediatamente.
No caso de edifícios, a legislação determina o desmembramento da matrícula para cada apartamento, para, só depois, lavrar a escritura e registrar o imóvel – o que leva, em média, cerca de dois meses.
Pode haver a demora na entrega das chaves, também, pelo atraso da obra ou quando a compra envolve financiamento bancário para a quitação da dívida junto à construtora.
Assim, o comprador do imóvel se vê obrigado a pagar as taxas condominiais e o IPTU apesar de não ter a sua posse.
Ocorre que a cobrança pela construtora de taxas condominiais e do IPTU antes da entrega efetiva do imóvel é indevida.
Segundo decisões dos nossos tribunais, inclusive do Superior Tribunal de Justiça, a responsabilidade do pagamento de taxas e do IPTU é de quem possui a posse do imóvel. Logo, “somente a partir da entrega das chaves, momento em que é transferida ao promitente comprador a efetiva posse direta do bem, e não a partir da data de emissão da Carta de Habite-se, é que surge para o adquirente a obrigação de pagar as taxas condominiais e o IPTU”. Antes disso, a responsabilidade do pagamento de taxas e do IPTU é da construtora.
O simples registro do imóvel, transferindo a propriedade ao consumidor, ou uma disposição contratual que assim determine, não definem a responsabilidade pelo pagamento das obrigações referentes ao imóvel. Somente a existência de relação jurídica material com o bem, a qual se inicia mediante a imissão na posse, permite que o comprador exerça domínio direto sobre o imóvel, gerando sua obrigação no pagamento da taxa do condomínio e do IPTU. Ambos são encargos inerentes ao uso e fruição do bem.
Nesse contexto, alertamos que, caso haja cobrança da taxa de condomínio e do IPTU antes da imissão na posse do imóvel, ainda que a obrigação conste de cláusula contratual, o adquirente pode ingressar com ação judicial para suspender o pagamento das parcelas e/ou pedir o ressarcimento dos valores que eventualmente já tenham sido pagos a esse título acrescidos de juros e correção monetária.
Destacamos que os Juízes, na esteira das decisões do Superior Tribunal de Justiça, estão deferindo os pedidos de liminares, suspendendo a cobrança das referidas parcelas.
Estamos à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos sobre o tema, bem como assessorar no que se fizer necessário.