Nos últimos anos, o mercado imobiliário brasileiro viveu uma fase de intensa euforia. Com a queda de vendas, muitas foram as preocupações daqueles que adquiriram um imóvel por meio da incorporadora e não sabiam quais eram suas garantias. Os escritórios de advocacia, portanto, têm muitas dúvidas a responder sobre as leis de incorporação imobiliária. Quer entender sobre o assunto? Continue lendo!
Incorporação Imobiliária
As incorporações imobiliárias podem ser entendidas como um negócio jurídico em que a denominada incorporadora se obriga pela construção e alienação das unidades autônomas a uma ou mais pessoas que se obrigam a pagar o preço de imediato ou em prestações futuras.
Segundo a Lei nº 4.591/64, que regula a matéria, o incorporador pode ser qualquer pessoa física ou jurídica, trabalhador do comércio ou não, mas ele deve ser o proprietário do terreno ou promitente comprador, o construtor ou ente da federação.
A Lei ainda regula os dois tipos de incorporação, por empreitada, em que se paga um preço fixo ou reajustável por índice e por administração, em que os proprietários e adquirentes arcam com o custo integral da obra.
Uma importante inovação trazida pela Lei nº 10.931/04 diz respeito à irretratabilidade do contrato de compra e venda ou promessa de venda. Assim, o adquirente tem direito ao bem contratado com o incorporador, mesmo em caso de insolvência deste.
Afetação do patrimônio
A Lei nº 4.591/64 sofreu importante alteração com a edição da Lei nº 10.931/04, que prevê a afetação do patrimônio. Por esse regime, o patrimônio e as acessões objeto da incorporação imobiliária são separados do patrimônio do incorporador. Esse patrimônio, portanto, é destinado, especificamente, à execução do objeto da incorporação, não podendo ser reclamado por credores do incorporador, nem mesmo em caso de falência.
Ainda que a escolha de afetação do patrimônio seja escolha do incorporador, não há dúvida de que se trata de um importante avanço na proteção dos compradores, na medida em que aumenta a garantia deles e restringe a liberdade do incorporador. Isso porque evita a denominada “bicicleta”, em que a incorporadora usa recursos de um empreendimento em outro anterior e assim sucessivamente.
Alienação fiduciária de imóvel
A alienação fiduciária se caracteriza pela transferência do bem garantidor ao credor, ao passo que o devedor se mantém na posse direta deste bem. Regulamentada a matéria específica para imóvel pela Lei nº 9.514/97, o adquirente do bem imóvel transfere a propriedade ao agente financeiro, enquanto durar o financiamento, mantendo-se na sua posse direta, com direito limitado ao seu uso.
De acordo com a Lei nº 9.514/97, em caso de inadimplência do devedor, consolida-se a propriedade com o credor. O credor, por sua vez, deve promover a venda do bem por meio de leilão público, a ser realizado em trinta dias. O valor da venda quita o débito do credor e restitui o restante ao devedor. No entanto, caso não alcançado o valor da dívida, deve-se realizar um segundo leilão. Se, neste segundo leilão, também não se alcançar o valor da dívida, o bem continua no patrimônio do credor e o débito estará automaticamente quitado, resolvendo-se, portanto, pela adjudicação do bem pelo credor.
Dessa forma, pode-se notar que um bom entendimento das leis de incorporação imobiliária é fundamental para o momento de euforia e pós-euforia do mercado imobiliário brasileiro. Vale a pena consultar um bom escritório de advocacia para se manter a par de todas as mudanças da lei, bem como de sua interpretação pelos Tribunais Superiores, para não ter um prejuízo financeiro.
Ainda tem alguma dúvida sobre as leis de incorporação imobiliária? Deixe um comentário!