Todos os segmentos da atividade econômica estão sofrendo com a paralisação, as quais geram:
- a redução da demanda
- o aumento do nível de inadimplência
- o aumento do nível de endividamento.
Necessário esclarecer, contudo, diante de comentários que têm sido feitos, que a paralisação das atividades empresariais não autoriza, por si só, a interrupção do pagamento do aluguel.
Necessário esclarecer, contudo, diante de comentários que têm sido feitos, que a paralisação das atividades não autoriza, por si só, a interrupção do pagamento do aluguel da loja. A pandemia é uma típica excludente de responsabilidade, que afasta a eventuais multas e encargos por culpa pelo descumprimento do contrato, porém não afasta a possibilidade de a locação ser desfeita por falta de pagamento do aluguel. As obrigações decorrentes de lei, bem como as contratuais continuam válidas e devem ser cumpridas.
Qual a solução, então? A resposta é: a suspensão do pagamento do aluguel ou a revisão do valor tem que ser negociada entre o locatário e o locador.
Orienta-se pela renegociação dos termos do contrato de aluguel por ser a melhor solução para evitar prejuízos maiores e garantir a sobrevivência do empreendimento. Além disso, é permitida pela Lei do Inquilinato, a qual prevê que as partes, de comum acordo, podem renegociar novo valor de aluguel, inserir ou modificar a cláusula de reajuste de valor.
Pode-se, por exemplo, ser estabelecido um desconto do valor do aluguel por prazo correspondente ao período de recessão de vendas sofrido pelo locatário em decorrência do fechamento compulsório de seu estabelecimento. Pode-se, também, postergar o reajuste do valor da parcela ou até mesmo isentá-lo nesse ano de 2020.
Mas como fazer essa renegociação?
O primeiro passo é fazer um levantamento detalhado e projeção dos custos e despesas, da proporção de cada um deles e das eventuais receitas que possam ser auferidas.
A partir desses dados é que se saberá, de forma objetiva, qual o valor poderá ser suportado a título de aluguel e, com isso, pensar no novo valor a ser proposto.
É importante para a renegociação estar-se embasado em dados objetivos. O aluguel é parcela relevante do custo do empreendimento e, com isso, tem forte impacto, especialmente em empresas de menor porte. Deve-se ter o número mais realista possível para não colocar o negócio em risco. Também demonstra para o locatário que se está agindo com razoabilidade, o que o deixa mais confortável para a renegociação. Mais. Caso não haja acordo e a questão tenha que ser levada para definição pelo Poder Judiciário, o juiz verá que se está agindo com bom senso e boa fé, tornando o pleito mais fácil de ser atendido.
Para que o locatário se manifeste acerca da intenção de revisão do contrato de aluguel é relevante que ele seja notificado pelo locador. Na notificação, esse deve expor, ainda que de forma breve, as razões pelas quais se faz necessária a revisão do contrato, isso é, que houve alteração da sua capacidade econômica, bem como propor as readequações e alterações que pretende sejam feitas.
O locador, para a elaboração da notificação, pode contar com o assessoramento de um advogado, o que se sugere, até mesmo para auxiliar no decorrer da renegociação e inclusive para redigir o aditivo contratual. O advogado também poderá patrocinar a seu favor ação revisional de aluguel, ainda que o contrato tenha menos de três anos de vigência, diante da excepcionalidade da situação.
Destaca-se que as mesmas orientações se aplicam aos contratos de aluguel residencial. Infelizmente, por causa da paralisação das atividades, quase a totalidade das pessoas estão sendo gravemente afetadas. Ou estão perdendo seus empregos ou estão tendo suas remunerações reduzidas em percentuais relevantes.
Assim é perfeitamente cabível a renegociação também do contrato de aluguel.
Nesse contexto, estamos à disposição para tirar todas as dúvidas acerca do tema, bem como ajudar no que se fizer necessário.