A 4a Turma do Supperior tribunal de Justiça, ao julgar o REsp 2.059.278, definiu que, no âmbito, da execução de cotas de condomínio de um prédio de apartamentos (ou de qualquer outro condomínio edilício), é possível a penhora do imóvel que originou a dívida, mesmo que ele esteja financiado com alienação fiduciária, em razão da natureza propter rem do débito condominial, prevista no artigo 1.345 do Código Civil.
Com esse entendimento, a Turma permitiu a penhora do imóvel, mas considerou necessário que o condomínio exequente promova a citação do banco (credor fiduciário), além do devedor fiduciante.
Isso pois, a insituiçào finaneceira é a proprietária do imóvel, a qual deve ser assegurado o direito de optar por ajuizar ação de regresso contra o condômino executado.
O relator do recurso foi o ministro Raul Araújo, cujo voto prevaleceu no julgamento.
O ministro observou que, a princípio, a penhora por qualquer credor do condômino somente podem recair sobre direitos relativos à posição do devedor fiduciante no contrato de alienação fiduciária, sem alcançar o próprio imóvel. No entanto, quando o credor é o condomínio na execução de cotas condominiais, essa pode atingir o próprio imovel em razão da natureza propter rem da dívida.
Destacou o ministro, as normas que regulam a alienação fiduciária não se sobrepõem aos direitos de terceiros que não fazem parte do contrato de financiamento – como, no caso, o condomínio credor da dívida condominial, a qual conserva sua natureza jurídica propter rem, a qual se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno.
Segundo ele, seria uma situação confortável para o devedor das cotas condominiais se o imóvel não pudesse ser penhorado devido à alienação fiduciária, e também para a instituição financeira, caso o devedor fiduciante estivesse em dia com a quitação do financiamento mesmo devendo as taxas do condomínio.
O Ministro alertou que cabe a todo credor fiduciário, para seu melhor resguardo, estabelecer, no respectivo contrato, não só a obrigação de o devedor fiduciante pagar a própria prestação inerente ao financiamento, como também de apresentar mensalmente a comprovação da quitação da dívida relativa ao condomínio.