Tema 1.348: atividade imobiliária preponderante não afasta a imunidade constitucional, mas permanecem os limites relativos ao capital integralizado e à existência de operações efetivas.
O Supremo Tribunal Federal concluiu, em 19 de outubro de 2026, o julgamento do Recurso Extraordinário nº 1.495.108/SP (Tema 1.348 da repercussão geral), reconhecendo que a imunidade do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na integralização de capital social independe da atividade econômica preponderante da pessoa jurídica.
A decisão representa uma mudança relevante para holdings patrimoniais, sociedades de administração de bens próprios e empresas que atuam na compra, venda e locação de imóveis, frequentemente submetidas à cobrança do imposto pelos municípios quando recebiam imóveis para integralização de seu capital.
O que estava em discussão?
O art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal estabelece a imunidade do ITBI sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital social. O mesmo dispositivo contempla operações de reorganização societária e prevê ressalva relacionada ao exercício preponderante de atividades imobiliárias.
A controvérsia consistia em definir se essa ressalva também alcançaria a integralização de capital social ou se estaria restrita às demais operações societárias previstas na Constituição.
Diversos municípios sustentavam que empresas cuja atividade principal fosse a compra, venda ou locação de imóveis não poderiam usufruir da imunidade, mesmo quando a transferência tivesse por finalidade a realização do capital social.
Esse entendimento foi afastado pela maioria do STF.
O que decidiu o Supremo Tribunal Federal?
Por nove votos a dois, prevaleceu o entendimento do relator, ministro Edson Fachin, segundo o qual a imunidade na integralização de capital social não está condicionada à atividade econômica desenvolvida pela empresa.
Assim, o simples fato de uma sociedade atuar predominantemente no setor imobiliário não autoriza o município a exigir ITBI sobre os imóveis transferidos para integralização de seu capital.
A decisão também ressalvou expressamente a possibilidade de fiscalização de operações simuladas ou fraudulentas, destinadas à obtenção indevida da imunidade.
Ficaram vencidos os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino, que defendiam a aplicação da ressalva constitucional às empresas com atividade preponderantemente imobiliária.
A imunidade não é ilimitada
Embora o julgamento tenha afastado a restrição fundada na atividade da empresa, não significa que qualquer transferência de imóvel para uma pessoa jurídica esteja automaticamente protegida.
O STF preservou o entendimento estabelecido no Tema 796, segundo o qual a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.
Além disso, a transferência deve corresponder a uma efetiva operação de integralização de capital, não bastando a utilização formal de instrumentos societários para encobrir negócios jurídicos de outra natureza.
Portanto, permanecem relevantes a documentação societária, a identificação dos imóveis, a definição do capital integralizado e a coerência econômica e jurídica da operação.
Quais são os impactos para as empresas?
A decisão produz consequências especialmente importantes em três situações.
1. Constituição de holdings patrimoniais e familiares. A atividade de administração, compra, venda ou locação de imóveis não constitui, isoladamente, fundamento para afastar a imunidade do ITBI na integralização de capital.
2. Aumento de capital de sociedades já constituídas. A transferência de imóveis para realização de aumento de capital também deve ser examinada à luz do entendimento firmado pelo STF, respeitados os limites constitucionais.
3. Cobranças anteriores e discussões judiciais em andamento. Empresas que tiveram a imunidade negada exclusivamente em razão de sua atividade imobiliária poderão avaliar a possibilidade de questionar as exigências, considerando a situação concreta, os prazos aplicáveis e a existência de decisões definitivas.
A decisão não autoriza, por si só, restituição automática de valores anteriormente pagos. Eventuais medidas de recuperação dependerão da análise dos fatos, dos documentos e das condições jurídicas de cada caso.
O que as empresas devem fazer agora?
O julgamento recomenda a revisão das operações de integralização de capital realizadas ou planejadas, especialmente quando houver exigência municipal de ITBI fundamentada na atividade imobiliária da sociedade.
É importante verificar o contrato social, os atos de integralização, os valores atribuídos aos imóveis, a composição do capital social e a fundamentação utilizada pelo município para eventual cobrança.
Para operações futuras, a decisão oferece maior previsibilidade jurídica, mas não dispensa o planejamento societário e tributário adequado.
A principal consequência do Tema 1.348 é clara: a atividade imobiliária da empresa, por si só, não afasta a imunidade do ITBI na integralização de capital social. O reconhecimento desse direito, entretanto, deve observar os limites da operação efetivamente realizada e as ressalvas estabelecidas pelo Supremo Tribunal Federal.
Referências: Constituição Federal, art. 156, § 2º, I; STF, RE 1.495.108/SP, Tema 1.348; STF, Tema 796 da repercussão geral.