A 1a Seção do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, ao julgar o REsp 1.937.821/SP, fixou as seguintes teses, sob o rito dos recursos repetitivos: “(i) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculado à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizado como fins de tributação; (ii) O valor da transação declarada pelo contribuinte goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastado pelo Fisco mediante regular instauração de processo administrativo próprio; e (iii) O Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em normativo por ele estabelecido unilateralmente”.
Segundo os Ministros, a base de cálculo do IPTU considera aspectos mais amplos e objetivos, que não observam a realidade de cada operação de transmissão de propriedade imobiliária efetivamente realizada, ao passo que a base de cálculo do ITBI observa o valor real de mercado do imóvel individualmente considerado, resultando de uma gama maior de fatores.
Os Ministros afirmaram, ainda, que a planta genérica de valores é estabelecida por lei em sentido estrito para a apuração da base de cálculo do IPTU, razão pela qual não pode ser utilizada como critério objetivo para estabelecer a base de cálculo de outro tributo, em atenção ao princípio da estrita legalidade.
Por fim, os Ministros consignaram que é ilegítima a adoção de valor venal de referência previamente fixado pelo Fisco Municipal como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI, porquanto tal posicionamento, para além de desprezar as peculiaridades do imóvel e da transação que foram quantificadas na declaração prestada pelo contribuinte, também subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, resultando em arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo.