Categoria: Incorporação Imobiliária

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Direito Ambiental Incorporação Imobiliária

Senado aprova incentivo a energia solar por meio de financiamento imobiliário

O Plenário do Senado aprovou o PLS 2015/2021, projeto de lei que incentiva a energia solar por meio do financiamento imobiliário.

Pelo projeto será permitida a inclusão do valor referente à aquisição e à instalação de sistema de energia solar fotovoltaica no financiamento do imóvel para moradia, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

Aprovado por unanimidade com 65 votos, o projeto segue agora para análise na Câmara dos Deputados.

Com a nova legislação pretende-se estimular o uso da energia solar e, com isso, proteger o meio ambiente, diversificar a base energética do país e gerar novos empregos diretos e indiretos.

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Direito Administrativo Incorporação Imobiliária

CNJ lança nova ferramenta para facilitar serviços prestados por cartórios de registro de imóveis

A Corregedoria Nacional de Justiça lançou o Serviço de Atendimento Eletrônico Compartilhado (SAEC), ferramenta que possibilitará o atendimento remoto por todos os cartórios de registro de imóveis na Internet.

O SAEC foi regulamentado pelo Provimento n. 89/2019 da Corregedoria Nacional. Consiste em uma plataforma eletrônica que vai receber as solicitações de serviços e distribuir para as serventias competentes.

Será implementado pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), ao qual estão vinculados todos os oficiais de registro de imóveis do país.

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Direito Civil Direito Societário Direito Tributário Incorporação Imobiliária

Receita Federal muda de entendimento sobre tributação na alienação de imóveis

Foi publicada a Solução de Consulta nº 07/2021, em que a Receita Federal altera o seu entendimento sobre a tributação quando da venda de imóveis por empresas que apuram o lucro pela sistemática do lucro presumido.

Muitas empresas imobiliárias adquirem imóveis para posterior revenda, porém os mantêm alugados em um primeiro momento, durante o qual ficam classificados contabilmente no ativo imobilizado, em atendimento à normatização contábil.

A Receita Federal, para essa hipótese, entendia que a tributação da eventual venda desses imóveis deveria ser tributada pela sistemática de ganho de capital — isto é, aplicação da alíquota de 34% de Imposto de Renda de Pessoa Jurídica e da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido sobre o montante total do ganho de capital (receita não operacional).

No entanto, na recente solução de consulta entendeu-se que a receita auferida em decorrência da venda de imóveis, quando realizada por empresas que possuem essa atividade econômica e são optantes pela sistemática do lucro presumido, deve ser submetida aos percentuais de presunção de 8% para o IRPJ e de 12% para a CSLL (resultando, em regra, em uma tributação bastante inferior).

Na sistemática de apuração pelo lucro presumido, lembra-se, a base de cálculo prevista na respectiva legislação engloba a receita bruta auferida pelo contribuinte e o percentual de presunção será aplicado de acordo com a atividade econômica exercida pela empresa.

Ou seja, a Receita Federal entendeu que o fato de o imóvel estar contabilizado em conta de ativo não circulante (imobilizado ou investimento), e não na conta de estoque, não impede a aplicação do percentual de presunção, tendo em vista a atividade econômica realizada pela empresa.

Clique e acesse a integra da Solução de Consulta Cosit 07/2021.

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Direito Administrativo Direito Ambiental Direito Civil Direito do Consumidor Direito e Saúde Direito Societário Direito Tributário Incorporação Imobiliária Política Pública e Legislação

STF declara inconstitucionais dispositivos da nova Lei do Mandado de Segurança, passando a ser possível deferimento de liminar para compensação

O Supremo Tribunal Federal declarou a inconstitucionalidade de dispositivos da nova Lei do Mandado de Segurança (Lei 12.016/2009) questionados pelo Conselho Federal da Ordem dos Advogados do Brasil na Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADI) 4296.

A maioria dos ministros, acompanhando o Ministro Alexandre de Moraes, considerou inconstitucional o dispositivo que proíbe a concessão de liminar para a compensação de créditos tributários, entrega de mercadorias e bens provenientes do exterior, reclassificação ou equiparação de servidores públicos e concessão de aumento ou extensão de vantagens ou pagamento de qualquer natureza.

A Corte também invalidou a exigência de oitiva prévia do representante da pessoa jurídica de direito público como condição para a concessão de liminar em mandado de segurança coletivo, pois considera que ela restringe o poder geral de cautela do magistrado.

A Corte entendeu, ainda, que está de acordo com a Constituição a exigência de caução, depósito ou fiança para a concessão de liminar em MS (artigo 7º, inciso III). Isso pois, a contracautela é mera faculdade do magistrado que viabiliza o exercício da jurisdição imediata, não havendo limitação ou restrição ao poder geral de cautela para a garantia do direito líquido e certo.

Foi igualmente considerado que o prazo decadencial de 120 dias para a impetração do mandado é constitucional, bem como que não cabem honorários de sucumbência na via mandamental, conforme já se manifestou o STF (Súmula 512), na medida em que a vedação não diz respeito aos honorários contratuais.

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Direito Civil Incorporação Imobiliária

STJ decide que herdeiro pode propor extinção do condomínio antes do registro do formal da partilha do imóvel para

A 3a Turma do Superior Tribunal de Justiça concluiu que a ação de extinção de condomínio não depende do prévio registro da partilha no cartório de imóveis, pois a propriedade do imóvel é transferida aos herdeiros imediatamente após a abertura da sucessão.

Segundo os ministros, o registro formal de partilha de imóvel após a sentença em processo de inventário não é condição necessária para o ajuizamento de ação de divisão ou de extinção do condomínio por qualquer um dos herdeiros, porquanto destinado a produzir efeitos em relação a terceiros e viabilizar os at​os de disposição dos bens.

Chama-se atenção que, de acordo com o artigo 1.791, parágrafo único, do Código Civil de 2002, até a partilha, o direito dos coerdeiros, quanto à propriedade e à posse da herança, é indivisível e regulado pelas normas relativas ao condomínio, do que não decorre necessariamente a conclusão de que, após a partilha, não haveria mais que se falar em indivisibilidade, tampouco em condomínio ou em transferência causa mortis.

É que há hipóteses em que a indivisibilidade dos bens permanece mesmo após a partilha, atribuindo-se aos herdeiros, ao término do inventário, apenas frações ideais dos bens, como, por exemplo, se não houver consenso acerca do modo de partilha ou se o acervo contiver bem de difícil repartição.

Atento a essa hipótese, o STJ definiu que o prévio registro translativo no cartório de imóveis, com a anotação da situação de copropriedade sobre as frações ideais dos herdeiros – e não mais, portanto, a copropriedade sobre o todo da herança –, “não é condição sine qua non para o ajuizamento de ação de divisão ou de extinção do condomínio por qualquer deles.

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Incorporação Imobiliária Notícias

Execução de dívida condominial pode incluir parcelas devidas após o seu ajuizamento

A 3a Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp 1756791, considerou válida a inclusão de parcelas vencidas no decorrer da ação de execução de dívidas condominiais, até o cumprimento integral da obrigação.

A ministra Nancy Andrighi, relator do caso, apontou que o artigo 3​23 do Código de Processo Civil de 2015 prevê que, no processo de conhecimento que tiver por objeto o cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, elas serão consideradas incluídas no pedido, e serão abarcadas pela condenação enquanto durar a obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las.

Entretanto, ressalvou a ministra, a controvérsia dos autos diz respeito à ação de execução, tendo em vista que, como requisito legal para o seu ajuizamento, exige-se liquidez, certeza e exigibilidade do título.

A relatora também lembrou que o CPC/2015 inovou ao permitir o ajuizamento de execução para a cobrança de despesas condominiais, considerando como título executivo extrajudicial o documento que comprove o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias não pagas.

Acrescentou, ainda, que a possibilidade da inclusão de parcelas vincendas em ação de execução de dívidas condominiais está  consonância com os princípios da efetividade e da economia processual, evitando o ajuizamento de novas execuções com base em uma mesma relação jurídica obrigacional”, concluiu a ministra ao dar provimento ao recurso do condomínio.

Leia o acórdão.

 

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Direito Tributário Incorporação Imobiliária Notícias

Regime especial de tributação poderá beneficiar venda de imóvel concluído

Tramita na Câmara dos Deputados o Projeto de Lei 2236/19 que altera a Lei 10.93/04, para determinar que as receitas geradas pela venda de imóveis após a expedição do habite-se terão direito ao regime especial de tributação (RET) aplicável às incorporações imobiliárias.

O regime especial unificou o pagamento de quatro tributos federais pelas incorporadoras –Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ), Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público (PIS/Pasep), Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) e Contribuição para Financiamento da Seguridade Social (Cofins) – e determinou o pagamento de uma alíquota única de 4% sobre a receita mensal recebida com a venda dos imóveis.

Segundo as suas justificativas, o projeto é necessário pois a Receita Federal adota o entendimento de que o RET só é aplicável às receitas obtidas durante a fase de construção do empreendimento (venda na planta), ficando os imóveis comercializados após a conclusão da obra não têm direito ao benefício tributário.
O projeto será analisado em caráter conclusivo pelas comissões de Desenvolvimento Econômico, Indústria, Comércio e Serviços; Finanças e Tributação; e Constituição e Justiça e de Cidadania.

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Incorporação Imobiliária

STJ: atraso na entrega de imóvel adquirido para investimento não gera dano moral

A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça ao acolher REsp 1.796.760, excluiu a condenação ao pagamento de danos morais por uma incorporadora imobiliária, após definir que o atraso na entrega de um imóvel comprado para investimento configura mero descumprimento contratual e não gera dano moral.

Segundo o relator do recurso, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, os danos morais por atraso só são configurados em situações excepcionais, que devem ser comprovadas pelos compradores.

No caso, o atraso da incorporadora foi de 17 meses e o comprador afirmou que o atraso dificultou seu aproveitamento da “alta rentabilidade de seu investimento imobiliário”. Nesse contexto, a indenização por lucros cessantes é devida, mas não a compensação por danos morais, já que o imóvel não foi adquirido para moradia.

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Incorporação Imobiliária

STJ dispensa georreferenciamento de imóvel rural nos processos em que não há alteração de registro imobiliário

Foi publicado acórdão do Resp 1.646.179 em que a 3a Turma do Superior Tribunal de Justiça definiu que o georreferenciamento de imóvel rural somente é obrigatório nos casos em que a demanda puder implicar modificação no registro imobiliário.

A ação, na origem, pedia a cessação de ameaça de esbulho sobre imóvel rural por extrapolação indevida das divisas de uma chácara. O Tribunal de Justiça do Mato Grosso manteve a sentence que julgou o pedido procedente com a expedição do mandado de manutenção de posse da área litigiosa.

No recurso especial ao STJ, o recorrente alegou que a descrição georreferenciada da área litigiosa seria indispensável à propositura da ação possessória sobre o imóvel rural. Afirmou, ainda, que o georreferenciamento do referido imóvel era pressuposto processual de validade da ação e sua não apresentação implicaria a extinção do processo sem resolução do mérito.

A Turma acompanhou voto do relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, o qual explicou que o georreferencimento é imprescindível somente em processos judiciais aptos a provocar alterações no registro imobiliário, podendo ser dispensado para imóvel rural em ações possessórias nas quais a procedência dos pedidos formulados na ação inicial não ensejam modificação de registro.

A decisão foi unânime.

Clique e veja íntegra do acórdão.

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Incorporação Imobiliária

Alerta: é indevida a cobrança de taxa de condomínio e de IPTU do adquirente do imóvel antes da entrega das chaves.

Usualmente as construtoras e incorporadoras repassam ao comprador dos imóveis a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais e do IPTU logo após a emissão do auto de conclusão de obras pela Prefeitura Municipal competente (o Habite-se), independentemente da entrega das chaves.

A emissão do Habite-se não configura a garantia de que o imóvel será entregue imediatamente.

No caso de edifícios, a legislação determina o desmembramento da matrícula para cada apartamento, para, só depois, lavrar a escritura e registrar o imóvel – o que leva, em média, cerca de dois meses.

Pode haver a demora na entrega das chaves, também, pelo atraso da obra ou quando a compra envolve financiamento bancário para a quitação da dívida junto à construtora.

Assim, o comprador do imóvel se vê obrigado a pagar as taxas condominiais e o IPTU apesar de não ter a sua posse.

Ocorre que a cobrança pela construtora de taxas condominiais e do IPTU antes da entrega efetiva do imóvel é indevida.

Segundo decisões dos nossos tribunais, inclusive do Superior Tribunal de Justiça, a responsabilidade do pagamento de taxas e do IPTU é de quem possui a posse do imóvel. Logo, “somente a partir da entrega das chaves, momento em que é transferida ao promitente comprador a efetiva posse direta do bem, e não a partir da data de emissão da Carta de Habite-se, é que surge para o adquirente a obrigação de pagar as taxas condominiais e o IPTU”. Antes disso, a responsabilidade do pagamento de taxas e do IPTU é da construtora.

O simples registro do imóvel, transferindo a propriedade ao consumidor, ou uma disposição contratual que assim determine, não definem a responsabilidade pelo pagamento das obrigações referentes ao imóvel. Somente a existência de relação jurídica material com o bem, a qual se inicia mediante a imissão na posse, permite que o comprador exerça domínio direto sobre o imóvel, gerando sua obrigação no pagamento da taxa do condomínio e do IPTU. Ambos são encargos inerentes ao uso e fruição do bem.

Nesse contexto, alertamos que, caso haja cobrança da taxa de condomínio e do IPTU antes da imissão na posse do imóvel, ainda que a obrigação conste de cláusula contratual, o adquirente pode ingressar com ação judicial para suspender o pagamento das parcelas e/ou pedir o ressarcimento dos valores que eventualmente já tenham sido pagos a esse título acrescidos de juros e correção monetária.

Destacamos que os Juízes, na esteira das decisões do Superior Tribunal de Justiça, estão deferindo os pedidos de liminares, suspendendo a cobrança das referidas parcelas.

Estamos à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos sobre o tema, bem como assessorar no que se fizer necessário.